6,8 millions de Français vivent dans un logement classé F ou G. Ce n’est pas un chiffre tiré d’une étude oubliée, mais la réalité brute qui pèse sur le marché locatif et secoue des milliers de propriétaires chaque année. À partir du 1er janvier 2025, les logements classés F au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne pourront plus être proposés à la location. Cette échéance s’ajoute à l’interdiction déjà en vigueur pour les biens classés G depuis 2023.
De nombreux propriétaires ignorent que certaines exceptions existent pour les résidences principales occupées ou les baux en cours. Le calendrier réglementaire implique des obligations précises et un risque de sanctions en cas de non-respect. Ces nouvelles règles bouleversent le marché locatif et imposent des travaux d’amélioration énergétique pour rester en conformité.
Pourquoi les logements classés F et G sont-ils dans le viseur de la réglementation ?
La loi Climat et Résilience a pointé du doigt les logements F et G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE), considérés comme les pires passoires thermiques. Ces habitations consomment trop d’énergie, creusent les factures et mettent leurs occupants dans une précarité énergétique souvent invisible, mais bien réelle. Près de 5,2 millions de logements sont directement touchés, selon les derniers chiffres officiels. À lui seul, le secteur du bâtiment génère environ un quart des émissions de gaz à effet de serre en France, ce qui explique la pression de plus en plus forte sur ce secteur.
Interdire la location des logements classés F et G, c’est forcer la rénovation du parc existant et envoyer un signal clair à tout le marché. Le législateur vise ces classes énergétiques pour transformer durablement la location en France. Au-delà de la performance énergétique du logement, ce sont les habitudes des propriétaires et des locataires qui sont bousculées, avec des marges de manœuvre qui se réduisent.
Le but affiché : faire disparaître, petit à petit, les « logements indécents » d’un point de vue énergétique. Les diagnostics de performance énergétique s’imposent désormais comme la pièce centrale de la régulation, rendant la qualité des biens plus lisible. Aujourd’hui, une consommation énergétique trop élevée n’est plus tolérée. Les « passoires thermiques » deviennent l’affaire de tous, un enjeu politique et social qui dépasse largement le simple cadre du logement.
Interdiction de location : quelles sont les dates à retenir pour les DPE F et G ?
Le calendrier de l’interdiction de location DPE impose des étapes précises pour les logements les moins performants. La loi distingue clairement les classes G et F, avec des échéances qui ne laissent plus le temps à l’improvisation pour les propriétaires bailleurs.
Voici les principales dates à surveiller :
- Depuis le 1er janvier 2023, tout logement classé G dépassant 450 kWh/m²/an de consommation d’énergie finale est exclu de toute nouvelle location. Les logements les plus énergivores quittent alors le marché locatif dès la première étape.
- Le 1er janvier 2025 marque un tournant : tous les logements classés G, sans distinction de consommation, ne pourront plus être loués. Un diagnostic de performance énergétique affichant G devient rédhibitoire pour la location.
- Enfin, à compter du 1er janvier 2028, les logements classés F seront à leur tour concernés. Impossible de louer un bien DPE F sans avoir réalisé les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique.
L’étalement de ces dates accorde un délai d’adaptation, mais la pression ne cesse d’augmenter pour les bailleurs. Les baux en cours ne sont pas annulés automatiquement, mais dès qu’un nouveau contrat est signé ou qu’un bail est tacitement renouvelé après la date d’interdiction, le risque de sanction devient concret. Le diagnostic DPE s’impose alors comme un passage obligé et un outil de régulation du marché.
Propriétaires et locataires : ce que changent concrètement les nouvelles obligations
Le concept de logement décent s’élargit. Désormais, avec l’interdiction de louer les biens classés F, le diagnostic de performance énergétique prend une place centrale dans chaque dossier locatif. Un propriétaire ne peut plus mettre en location un appartement ou une maison classée F, sauf s’il entreprend des travaux d’amélioration énergétique. Cette nouvelle donne pousse les bailleurs à agir, sous peine de voir leur bien immobilisé sur le marché.
Pour les locataires, la loi garantit désormais un minimum de sobriété énergétique. La décence énergétique s’ajoute aux critères de base comme la surface ou la sécurité. Louer un logement classé F expose le bailleur à une contestation possible du bail. Un locataire peut saisir la justice pour demander la mise aux normes, voire suspendre le paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux.
| Acteur | Obligation | Conséquence en cas de non-respect |
|---|---|---|
| Propriétaire bailleur | Fournir un logement conforme aux critères de décence énergétique | Sanctions civiles, impossibilité de louer, suspension du loyer |
| Locataire | Demander un audit énergétique ou la réalisation de travaux | Droit d’action en justice, réduction ou suspension du loyer |
Ce nouveau cadre modifie les rapports entre bailleurs et locataires. Le renouvellement automatique d’un bail ne protège plus le propriétaire d’un recours. À chaque nouveau contrat ou renouvellement, le DPE doit être vérifié. L’audit énergétique devient le pilier du dialogue et de la négociation, indispensable pour prouver la conformité ou programmer des travaux.
Améliorer la performance énergétique : quelles solutions pour sortir du statut de passoire thermique ?
La rénovation énergétique n’a plus rien d’accessoire. Pour les logements classés F, la transformation s’impose. L’audit énergétique devient le point de départ obligatoire, pour savoir où agir et comment. Isolation des combles, des murs, remplacement des fenêtres : chaque intervention vise à limiter les pertes et à relever le classement DPE.
Premier chantier incontournable : l’isolation. Sans elle, impossible de stopper les déperditions. Les murs, véritables points faibles dans 20 à 25 % des cas, sont à traiter en priorité. Les combles, de leur côté, laissent s’échapper jusqu’à 30 % de la chaleur. Miser sur la laine minérale, le polystyrène ou la fibre de bois peut transformer radicalement le confort et faire bouger le curseur du DPE.
Après l’enveloppe du bâtiment, place au système de chauffage. Remplacer une vieille chaudière au fioul par une pompe à chaleur ou un équipement plus sobre permet de réduire la consommation d’énergie de façon spectaculaire. Les radiateurs vétustes sont remplacés par des modèles plus récents, connectés, capables de s’adapter au mode de vie des occupants.
Financer ces travaux reste un défi pour beaucoup de propriétaires. Des dispositifs publics comme MaPrimeRénov’ ou les certificats d’économies d’énergie viennent alléger la facture. Ceux qui louent leur bien, désormais sous la contrainte de la loi, utilisent ces aides financières pour sortir leur logement du statut de passoire thermique.
La réussite de la rénovation énergétique repose sur une planification sérieuse, le choix de professionnels compétents et l’anticipation des contraintes du chantier. En ligne de mire : un parc locatif qui fait rimer sobriété énergétique et équité sociale, immeuble par immeuble, quartier après quartier.
Le compte à rebours avance, et chaque propriétaire doit désormais choisir : engager la transformation de son bien, ou rester spectateur d’une révolution qui n’attendra plus.
